Ingyenmilliókat fialnak a száguldó kamatok – Íme a trükk, amit százévente egyszer süthetünk el – Portfolio

Normál pénzügyi és gazdasági körülmények között elképzelhetetlen, hogy érdemi kockázatokat nem tartalmazó (állampapír) megtakarítással jelentősen magasabb hozamot érjünk el, mint az aktuális hitelkamatok. 2022 őszére ez is bekövetkezett. Az állam erősen preferált kamatszintet fizet a lakossági állampapaírokra, míg a hiteloldalon a bankok – többek között a minimális szinten lévő bankbetét és folyószámla kamatok miatt – rendkívül olcsón tudják adni a jelzáloghiteleket.

És akkor mindez számszerűen:

1. Jelzáloghitel kamatok

  • szabadfelhasználású jelzáloghitel (450 ezer Ft/hó nettó igazolt jövedelem esetén – hitelbírálathoz kötve) 8,29%-os kamat 10 évig fixen
  • normál lakáshitel kamat (ugyanazon jövedelemszinttel, bírálathoz kötve, egyéni kedvezményekkel) – akár 6,79%-os, 20 évig fix kamatozással

2. Állampapírral elérhető kamatszintek (itt a 2029/J konstrukcióval számolunk):

  • 2023 márciusában 11,75% fix kamatot fizet
  • 2024 márciusában várhatóan 15,5% kamatot fizet (2022-es év átlagos inflációja, mely az MNB előrejelzéssel számolva 14%, megnövelve 1,5% kamatprémiummal – tekintettel arra, hogy a 2022-es év háromnegyedének inflációját már tényként ismerjük, ezt egy nagy biztonságú előrejelzésnek tekinthetjük)
  • 2025 márciusában várhatóan 13,75% kamatot fizet (ez a 2023-as év átlagos inflációja, MNB előrejelzés szerint 12,25% + 1,5% kamatprémium – mai előrejelzések alapján jó esetben is csak 2023 második felében lehet érdemi infláció csökkenés…)

A fenti számok alapján a képlet már pofonegyszerű: hitelből állampapír vásárlás. Nézzük meg, hogyan működik mindez élesben?

I. Szabadfelhasználású jelzáloghitelből állampapír vásárlása – 10 millió Ft hitelből 1,4 millió Ft profit

Szabadfelhasználású jelzáloghitelt tehermentes ingatlanra vehetünk fel, jellemzően a bank által megállapított érték 70%-áig, abban az esetben, ha rendelkezünk a hitelfelvételhez szükséges jövedelemmel.

Példánkban egy ma már nem kiugró értékűnek számító 50 millió Ft-os ingatlannal számolunk, amire 35 millió Ft hitelt veszünk fel. A mai napon még elérhető legjobb kamat 8,29%, a hitelfelvétel várható egyszeri költsége 155 ezer Ft:

  • a hitelből megvásároljuk a 2029/J állampapírt
  • a hitel törlesztése havonta 300 ezer Ft lesz (folyamatos megtakarításként felfogható – ha ez nem férne bele a havi kiadásokba, akkor alább erre is mutatunk egy megoldást)
  • az állampapír által kifizetett kamatokat újra befektetjük, de már csak rövidebb futamidőre (az újra befektetés kamatánál a 2029/J által fizetett kamat kétharmadával számolunk, ami konzervatív megközelítés)
  • a 2025 márciusi kamatfizetést követően az állampapírt visszaváltjuk, eladjuk és a befolyó összegből teljes egészében visszafizetjük a hitelt (ennek 1% költsége lesz, ami kicsit kevesebb, mint egy hónapnyi kamatveszteségre fordítható le)
  • az állampapír kamatokon megkeresett összeg adómentes lesz számunkra

Tekintettel arra, hogy minden pillanatban pontosan tudjuk, hogy mennyi kamatot fizet a következő időszakra az állampapír és mennyi kamatot fizetünk a banknak, így pontosan akkor fogjuk lezárni ezt az ügyletet (az állampapír eladásával és a hitel visszafizetésével), amikor a kamatok különbözete a következő évre már nem vonzó számunkra. Bízunk abban, hogy az extra magas infláció kora belátható időn belül véget ér, így azzal számolunk, hogy 2025 márciusában ezt a pozíciót le kell zárni.

Összességében a fentiek – a költségek figyelembevételével – 35 millió Ft-os hitelből megvalósított állampapír vásárlásból 2025 március végére 5,2 millió Ft nettó profitot eredményeznek (másként fogalmazva minden 10 millió Ft hitelen 1,48 millió Ft profitot realizálunk). Ezt a profitot úgy érdemes értékelni, hogy pénzt nem tettünk az ügyletbe, csupán tehermentes ingatlant.

Az alábbi grafikon a pénzügyi pozíciónk időbeli alakulását mutatja. A negyedik hónap végére (novemberben folyósított hitellel számolunk) a pénzügyi pozíció már pozitív!

II. Ha nincs elég pénzünk havonta a hitel törlesztésére

A fenti példában szereplő 35 millió Ft-os hitel havi törlesztő részlete 299 ezer Ft, ami meghaladhatja a „kényelmesen teljesíthető” szintet. Ebben az esetben megoldást jelenthet az állampapír befektetés folyamatos, akár havi, vagy negyedéves szinten történő visszavásárlása. Az így felszabaduló összeggel tökéletesen menedzselhetjük a havi törlesztést, ugyanakkor értelemszerűen ez egy kicsit aktívabb havi törődést jelent (mintegy 15 percet).

Értelemszerűen ebben az esetben az elérhető profit némileg kevesebb (10 millió Ft-ra vetítve 1,0 millió Ft), hiszen a befektetési oldalon kisebb a lekötött pénz a folyamatos visszaváltások miatt. Mindent figyelembe véve azonban ez is egy kimagaslóan jó lehetőség, hiszen itt már nem csak induló saját megtakarítást nem teszünk az ügyletbe, de a folyamatos havi törlesztő részleteket is önfinanszírozó módon, azaz nem az adott hónap bevételeiből fizetjük ki.

III. Hol használható ki még ugyanez a kamatkülönbözet?

Eltekintve a részletes számítások bemutatásától az alábbi esetekben is egyértelmű pénzügyi előnyhöz juthatunk.

Lakásvásárlásnál finanszírozási arány növelése: ha a megengedett maximális 80%-os aránynál kisebb hitelrésszel terveztünk ingatlant vásárolni, akkor a hitelarány megnövelésével elérhető plusz pénzt fektethetjük állampapírba. A fent bemutatott esethez hasonlóan, amikor megszűnik az érdemi kamattöbblet, akkor az állampapírt eladjuk és előtörlesztjük belőle a hitelt.

Lakáshitel korai visszafizetésének elhalasztása: ha korábban fix kamatozású hitelt vettünk fel (valahol 3% és 7% között) és ma abban a szerencsés helyzetben vagyunk, hogy a fennmaradó tartozásunkat egy összegben törleszteni tudjuk, akkor ehelyett az állampapír befektetés több pénzügyi eredményt hozhat.

„ÉS MI TÖRTÉNIK, HA…”

Az első kérdés jellemzően, hogy mi történik államcsőd esetén a befektetésünkkel? Sajnos az államcsőd tévesen került be a közgondolkodásba az elmúlt pár hétben. Ahogy Surányi György fogalmazott október 4-i 24.hu interjújában: „államcsődről beszélni ma felelőtlenség”.

Egyrészt; saját devizájában egyetlen állam sem mehet csődbe, hiszen az adott devizát az ország jegybankja képes korlátlan mennyiségben előállítani. Amennyiben egy ilyen extrém pénznyomtatás indul meg, annak a következménye a kiugró infláció (lásd Törökország 80%-os inflációja). Ez azonban olyan mértékben megemeli az inflációhoz kötött állampapír kamatozását, hogy a realizált profit a fenti konstrukcióban még nagyobbá válik.

Másrészt; Magyarország ma is képes devizakötvényt kibocsátani. A 10 éves magyar EUR alapú államkötvény hozama múlt hét végén 1,7%-kal haladta meg az olasz állam hasonló kötvényhozamát…

A második jellemző kérdés, hogy mi történik, ha megszűnik az infláció követő államkötvény visszaválthatósága? Erre csak indirekt választ lehet adni. A magyar állam több, mint 10 évet fektetett abba, hogy a magyar államadósságot 20%-ot meghaladó mértékben a magyar lakosság finanszírozza (ami nemzetközi összehasonlításban is kiugróan magas érték). Ennek pont válsághelyzetekben van nagy értéke, mert a hazai lakosság nem rohan el, a külföldi befektető pedig képes ilyenre. Amennyiben az állam megnehezítené, vagy ellehetetlenítené a lakossági államkötvények eladhatóságát az 30-40 évnyi törést okozna a lakosság bizalmában (ez nem egy könnyen felejthető történet), így a negatív lépésnek nagyobb lenne az ára, mint a pillanatnyilag elért előny…

Az előző bekezdésben foglaltak igazak a futamidő vége előtti 1%-os levonás érdemi megemelésére is. Nem zárható ki, de nem is lenne racionális a visszaváltási „büntetést” pl. 10%-ra emelni, hiszen az egy teljesen más pénzügyi ajánlatot eredményezne a 10 ezer milliárd Ft-ot állampapírban elhelyező lakosság részére, azaz érdemben csökkenthetné az állampapír vásárlók körét…

Fontos figyelmeztetések a fenti pénzügyi konstrukcióval kapcsolatban:

  • a hitel megítélése minden esetben hitelbírálathoz kötött és nem automatikus
  • a felvett hitellel szemben ott fog állni az állampapír befektetés értéke – ezzel együtt is azonban mindenkinek magának kell átgondolni, hogy ingatlan fedezetet ad a bank számára a hitel a mögé (elkölthető az állampapírban lévő összeg nem hitelvisszafizetésre is, mely azonnal érdemben megemeli a hitelfelvevő pénzügyi kockázatát és veszélybe sodorhatja a hitel fenntarthatóságát, mely végső esetben az ingatlan elvesztését is eredményezheti). Még egyszerűbben fogalmazva, ha valaki a hitelből megvalósított állampapír befektetését elkezdi felélni, akkor az egy teljesen új kockázatot vállal fel, a hitel mögül eltűnik a pénzügyi fedezet. Ezzel teljes mértékben érvényét veszti az eredeti koncepció és felelőtlen pénzügyi magatartás valósul meg!
  • a hitel felvétele minden esetben jelentős felelősséggel járó döntés (még akkor is, ha fix kamatozású hitelt veszünk fel, forintban és ezzel szemben hitelkamat feletti hozamot tudunk elérni)

Fentiekben leírt pénzügyi konstrukció a jelenlegi piaci lehetőségek matematikai levezetését tartalmazzák. Egyéni szinten, a megalapozott döntés érdekében, mindenki számára javasolt – saját, egyéni pénzügyi helyzetének kiértékelése érdekében – pénzügyi szakértővel történő konzultáció!

EZ ITT AZ ON THE OTHER HAND, A PORTFOLIO VÉLEMÉNY ROVATA.

A cikk a szerző véleményét tükrözi, amely nem feltétlenül esik egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el meglátásait a címre. A Portfolio Vélemény rovata az On The Other Hand. A rovatról itt írtunk, a megjelent cikkek pedig itt olvashatók.

Címlapkép: Getty Images

Ez is érdekelhet...